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【以案说法】城里人农村买房,自己给自己挖坑!

2020-08-04 14:46
来源: 点军区人民法院

面朝青山绿水,感受莺啼鸟啭,是很多城里人在面对了数十年高耸入云的高楼大厦后的心之所向。至此,近年来涌现出了一大批在农村买房买地的城里人。但是,你享受了短暂的翠烟袅袅、小溪潺潺,却也可能让自己陷入了诉讼的泥潭。

【案例展示】

     刘某庆与刘某群是夫妻关系,二人均是宜昌市点军区桥边镇村民。1994年4月,二人在桥边村以刘某庆的名义兴建正房占地面积144.3㎡(两层)、附属房屋占地41.3㎡的房屋,其房屋占地属集体划拨性质。2011年4月3日,刘某庆、刘某群与罗某签订《房屋买卖合同书》,约定刘某庆、刘某群将位于桥边村七组的1栋2层砖混结构房屋及附属杂屋整体变卖给罗某,附带转让旱田1.08亩给罗某耕种、经营,房屋总价款188000元,罗某于合同签订当日一次性付清。合同签订后,刘某庆、刘某群将合同约定的房屋、土地移交给罗某,罗某接收房屋后对其进行改扩建,并对部分土地进行耕种使用。2018年1月25日,因相关项目建设用地需要,需搬迁罗某的房屋,桥边村委会与罗某签订《房屋及附属搬迁安置补偿协议书》,确认罗某房屋总建筑面积为568.38㎡(正方面积470.88㎡、附属面积97.5㎡),其中包括罗某购买的刘某庆与刘某群房屋的正房面积和附房面积;确认给付罗某房屋、装饰、附属物及搬迁补偿费用总计70余万元元,安置房还建面积400余㎡。协议书签订后,房屋被拆除。房屋被拆除后,刘某庆、刘某群向法院提起诉讼,要求确认其与罗某签的《房屋买卖合同书》无效,要求罗某返还拆迁补偿款及安置还建房屋;返还占有的1.08亩旱田土地。并要求桥边村委会协助办理拆迁安置补偿事宜。

一审法院经审理查明上诉事实,同时查明罗某为城镇居民,不是桥边村集体经济组织成员。据此认定罗某不具备购买农村宅基地上房屋的资格,也不享有以桥边村村民身份要求拆迁安置资格,故依法判决双方签订的《房屋买卖合同》无效,刘某庆、刘某群返还罗某房屋购房款,罗某返还刘某庆、刘某群房屋补偿款180614元(正房:144.3㎡*2*560元/平方米、附房:41.3㎡*460元/㎡),两项相抵后,刘某庆、刘某群还应返还罗某7386元(但本案中罗某没有主张返还购房款,故法院未作处理);罗某返还旱田1.08亩(罗某种植的农作物青苗补偿费除外),驳回刘某庆、刘某群其它诉讼请求。

一审判决后,刘某庆、刘某群向上级法院提起上诉。二审法院审理查明后判决驳回上诉,维持原判。

【法条链接】

《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款:“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

第九条第二款:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”

第十三条第一款:“农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地,采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包……”

【法官提醒】

土地性质不可改变,城市户口在农村买卖房屋及土地不可取。在国家确定的农村宅基地制度非试点地区,农村居民将宅基地出售给本集体经济组织以外的个人,房屋买卖合同无效。因此,城里人不要只看到青山绿水,不顾其背后的法律风险;农村人也不要为了经济利益,肆意违反法律规定。否则,双方都将得不偿失!